Mieszkanie na wynajem w małym mieście – ukryty potencjał czy pułapka?
Pozornie mniej atrakcyjne niż inwestycje w dużych aglomeracjach, mieszkania w małych miastach potrafią zaskoczyć. Wielu doświadczonych inwestorów już dawno odkryło, że tam właśnie często znajdują się prawdziwe perełki. Ale czy to rozwiązanie dla każdego?
Dlaczego warto rozważyć małe miasto?
Kluczowa przewaga? Stopy zwrotu potrafią tu bić na głowę warszawskie czy krakowskie metraże. Za 250-300 tys. zł w takich miejscowościach jak Wałbrzych czy Tarnów kupisz całkiem przyzwoite dwupokojowe mieszkanie, które przy czynszu 1500-1800 zł da Ci 7-8% rocznego zwrotu. W stolicy za tę kwotę dostaniesz co najwyżej kawalerkę na obrzeżach, a czynsz ledwo pokryje ratę kredytu.
Nie bez znaczenia jest też mniejsza konkurencja. W przeciwieństwie do dużych miast, gdzie na jedno mieszkanie przypada kilku kandydatów, tutaj często trzeba się naprawdę postarać, żeby znaleźć dobrego najemcę – ale gdy już się uda, zostaje na lata.
Kto wynajmuje mieszkania w małych ośrodkach?
Przede wszystkim:
– Młodzi specjaliści zatrudnieni w lokalnych oddziałach korporacji
– Nauczyciele i pracownicy służby zdrowia
– Rodziny szukające stabilnego miejsca do życia
– Studenci filii wyższych uczelni
To zupełnie inna grupa niż w Warszawie czy Wrocławiu. Mniej tu tymczasowości, więcej ludzi szukających stałego miejsca do życia.
Ciemne strony medalu
Nie oszukujmy się – nie wszystko tu wygląda różowo. Największe wyzwanie? Ryzyko pustostanu. W miejscowości o 20-30 tys. mieszkańców po prostu jest mniejsza rotacja. Jeśli trafisz na okres, gdy kilka mieszkań w okolicy jest wolnych, możesz czekać nawet 3-4 miesiące na nowego najemcę.
Do tego dochodzą niższe czynsze. Owszem, stopa zwrotu wygląda ładnie, ale 1500 zł miesięcznie to wciąż tylko 1500 zł. Trzeba mieć świadomość, że przy takich kwotach każda awaria czy remont odczuwalnie obciąża budżet.
Jak znaleźć dobre mieszkanie?
Szukaj przede wszystkim:
1. W pobliżu stref ekonomicznych i dużych zakładów pracy
2. W dzielnicach z dobrym dojazdem do centrum
3. W miejscach z rozwijającą się infrastrukturą (nowe szkoły, przychodnie)
4. Najlepiej – w blokach z windą (to wciąż rzadkość w małych miastach i podnosi atrakcyjność)
Unikaj jak ognia sypialnych osiedli na peryferiach i starych kamienic z niesprawną instalacją grzewczą.
Nietypowe sposoby na wynajem
Zamiast klasycznego wynajmu długoterminowego, możesz rozważyć:
– Wynajem pracownikom firm (coraz popularniejszy model)
– Krótkoterminówkę w miastach turystycznych
– Wynajem dla kadry medycznej (szpitale często szukają mieszkań dla lekarzy)
– Umowy z gminą na wynajem lokali socjalnych
zanim podpiszesz umowę…
Pamiętaj, że w małych miastach rynek rządzi się swoimi prawami. Tu znajomości i lokalne układy często znaczą więcej niż w metropoliach. Warto przed zakupem:
– Porozmawiać z kilkoma agencjami nieruchomości
– Sprawdzić, jakie mieszkania najszybciej znajdują najemców
– Poznać średnie stawki czynszów
– Rozważyć współpracę z lokalnym zarządcą nieruchomości
Nie daj się zwieść niskiej cenie – czasem lepiej dopłacić 20-30 tys. zł za lepszą lokalizację niż później borykać się z problemami.
Inwestycja w małym mieście to specyficzny rodzaj biznesu. Wymaga cierpliwości, dobrego researchu i często – gotowości na długoterminowe trzymanie nieruchomości. Ale gdy już trafisz w dobre miejsce, możesz zyskać stabilne źródło dochodu na lata. Warto przemyśleć tę opcję, zwłaszcza jeśli nie masz milionowego budżetu na start.
